Ieder jaar trekken heel wat Belgen tijdens de zomerperiode naar hun tweede verblijf in het buitenland. Wij krijgen hierover heel wat vragen: Weet de fiscus dat ik een tweede verblijf heb in het buitenland? Waar moet ik belastingen betalen? Wat moet ik precies aangeven..? Doordat meer en meer landen automatische gegevens uitwisselen met onze fiscus, moet u er niet op hopen dat de fiscus geen weet heeft over uw buitenlandse bezittingen. De fiscus heeft tevens aangekondigd dat ze systematische controles gaan uitvoeren naar buitenlandse bezittingen.

Het goede nieuws is dat de fiscus eindelijk wat meer duidelijkheid heeft gebracht over wat u exact moet aangeven.

Een Belgische belastingplichtige dient zijn wereldwijde inkomsten in België aan te geven en dus ook de inkomsten van een onroerend goed in het buitenland. Deze laatste worden opgenomen in vak III van uw belastingaangifte.

Ik verhuur een buitenlandse woning

Bij het verhuren van een woning in het buitenland moet u de ontvangen huur aangeven, ook wel de brutohuur genoemd. Van de brutohuur mag u de buitenlandse belastingen aftrekken die betrekking hebben op het onroerend goed. Zo krijgt u de netto huurinkomsten en deze geeft u aan in code 1130/2130. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe.

Ik verhuur mijn buitenlandse woning niet

Als u uw buitenlands onroerend goed niet verhuurt, ontvangt u geen rechtstreekse inkomsten. U dient dan een fictieve brutohuur vast te stellen. Deze ‘huurwaarde’ is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u, in geval van verhuring gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van het onroerend goed had kunnen krijgen.
Van die inkomsten mag u de buitenlandse betaalde belastingen specifiek voor die woonst aftrekken. De fiscus brengt automatisch een kostenforfait van 40 procent in mindering.

Er is de laatste jaren heel wat onduidelijkheid geweest over hoe men de huurwaarde dient te bepalen van buitenlandse onroerende goederen die niet verhuurd worden. Er bestaan geen vaste regels om de bruto huurwaarde te berekenen, wat in de praktijk dus heel wat discussie deed ontstaan. De fiscus stelde in 2016 in hun rondzendbrief voor om als mogelijkheid het buitenlands equivalent van ons kadastraal inkomen te gebruiken. U bent echter niet verplicht om die waarde te gebruiken.

De fiscus verduidelijkt het aangeven van een onroerend goed in volgende landen:

a) Frankrijk

De brutohuurwaarde mag bepaald worden op basis van de ‘base d’imposition’. Deze staat vermeld op het Franse aanslagbiljet van de ’taxe foncière’.

De taxe foncière is een belasting berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed, verminderd met een kostenforfait van 50 procent voor gebouwde onroerende goederen en 20 procent voor ongebouwde onroerende goederen. Deze belasting is verschuldigd door de eigenaar van het onroerend goed en kan in mindering gebracht worden van de ‘valeur locative brut’. Om de ‘valeur locative brute’ te berekenen, dient men het basisbedrag dat vermeld staat op het aanslagbiljet te vermenigvuldigen met 2 (gebouwde onroerende goederen) of 1,25 (ongebouwde onroerende goederen).

De ‘avis d’imposition taxe d’habitation’ kan dus niet in mindering worden gebracht van de ‘valeur locative brute’! Dit komt omdat deze belasting niet zozeer door de eigenaar betaald moet worden, maar door de gebruiker.

b) Spanje

De bruto huurwaarde mag bepaald worden op basis van de ‘valor catastral’. Als forfaitair geraamde bruto huurwaarde kan u 2 procent van de ‘valor catastral’ nemen. (1,1 procent als de valor catastral werd vastgesteld sinds 1994). Verder kunnen volgende belastingen nog in mindering gebracht worden:

• impuesto sobre bienes immeubles (IBI): de gemeentelijke grondbelasting die bepaald wordt d.m.v. de kadastrale waarde van uw onroerend goed;
• impuesto sobre la renta de los no residentes: de nationale onroerend goed belasting.

c) Nederland

De bruto huurwaarde wordt vastgesteld aan de hand van de ‘WOZ-waarde’, berekend door de gemeente. Voor het inkomstenjaar 2016 mag u de forfaitair geraamde bruto huurwaarde bepalen als 4 procent van de ‘WOZ-waarde’. Vanaf 2017 is de heffing afhankelijk van het vermogen van de belastingplichtige. De ‘onroerende zaakbelasting’ mag u van deze waarde in mindering brengen.

d) Italië

De bruto huurwaarde wordt vastgesteld aan de hand van de geherwaardeerde ‘rendita catastrale’. Dat is de met 5 procent geherwaardeerde waarde voor een gebouwd onroerend goed.  De rendita catastrale wordt verhoogd met 1/3e (of vermenigvuldigd met 4/3). De jaarlijkse lokale belasting op onroerende goederen (Imposta Municipale Unica = IMU) mag u in mindering brengen.

e) Verenigd Koninkrijk (Brexit)

Het dubbelbelastingverdrag afgesloten tussen België en het Verenigd Koninkrijk blijft in principe van toepassing. Uw onroerend goed zal dus nog steeds belastbaar zijn in het Verenigd Koninkrijk en in België vrijgesteld worden onder progressievoorbehoud.

Wij willen u wel meegeven dat indien u hiervoor leningen heeft lopen, de kans bestaat dat deze leningen niet meer in aanmerking komen voor een gewestelijke of federale belastingvermindering in uw aangifte. Eén van de vereisten is namelijk dat de leningen afgesloten moeten zijn om in de Europese Economische ruimte (EER) een woning te bouwen en/of te vernieuwen.
Het Verenigd Koninkrijk heeft namelijk de EER verlaten.

f) Andere landen

U mag in principe zelf de bruto huurwaarde inschatten. Neem hiervoor best een plaatselijke vastgoedmakelaar onder de arm of vergelijk de huurprijzen van gelijkaardige panden in de buurt.

Wij willen nogmaals benadrukken dat er gretig informatie uitgewisseld wordt tussen de verschillende buitenlandse overheden. Wij raden u daarom ook ten stelligste aan om uw aangifteverplichtingen na te komen om eventuele boetes en/of belastingverhogingen te vermijden. U kan ons altijd contacteren indien u bijstand nodig hebt over de fiscale behandeling van uw buitenlands onroerend goed.